Какой налог на имущество и что такое кадастровая стоимость?
Налог на имущество организаций считают двумя способами. Первый: от балансовой стоимости, то есть от цены, по которой объект числится в бухгалтерии. Она каждый год уменьшается из-за амортизации, поэтому налог со временем падает. Второй способ: от кадастровой стоимости, которую государство оценивает само и записывает в реестр недвижимости (ЕГРН). Она обычно близка к рыночной и от амортизации не зависит.
Кадастровым способом облагают только объекты из перечня, который утверждает регион. Это торговые и офисные центры, а также помещения под офисы, торговлю, общепит и бытовое обслуживание. Законопроект предлагает добавить в эту логику ещё один вид помещений, ПВЗ. ПВЗ, или пункт выдачи заказов, — место, где покупатель забирает посылку с маркетплейса.
Что именно предлагает законопроект?
Законопроект № 617-9 зарегистрирован в Госдуме 30 сентября 2026 года в 23:23, его внесло Правительство. Карточка в системе Думы показывает стадию «на рассмотрении», срок отзывов до 15 октября и плановую дату рассмотрения 29 октября.
Это же проект несёт налоговые нормы бюджетного пакета, в том числе про блокировку продавцов, которую мы разобрали в отдельной новости.
В статью 378.2 Налогового кодекса вставляют слова о «пунктах приёма и выдачи заказов, являющихся объектами логистической инфраструктуры оператора посреднической цифровой платформы». По тексту проекта те же слова добавляются в пункты, где считают долю площади и порядок расчёта.
Мера заявлена и в «Основных направлениях бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2027–2029 годы» от 1 октября: «Расширение состава объектов недвижимости, налогообложение которых осуществляется исходя из кадастровой стоимости, путем включения пунктов приема и выдачи заказов на посреднической цифровой платформе».
Первым о ней написал 2 октября в 20:11 «Интерфакс»; другие издания пересказали его. Заголовки «налог на ПВЗ» упрощают: отдельного налога, отдельной ставки и отдельного режима для ПВЗ в проекте нет.
Кто будет платить и по какой ставке?
Налог на имущество платит собственник помещения. По закону о платформенной экономике (№ 289-ФЗ) логистическая инфраструктура оператора включает пункты, которые принадлежат самому оператору, владельцу пункта выдачи или привлечённым ими третьим лицам. Значит, под формулировку проекта могут подпасть и пункты партнёров. Если помещение арендуют, налог остаётся на собственнике, но может отразиться в арендной плате.
Ставку определяет региональный закон. По статье 380 Налогового кодекса для кадастровых объектов она не может превышать 2%; для объектов дороже 300 миллионов рублей предельная ставка выше, 2,5%. В Москве по общему правилу применяется 2%; ставки других регионов мы не проверяли. Перечень объектов регион должен утвердить не позднее 1 марта, поэтому ПВЗ попадёт под налог только после решения субъекта.
Что с упрощённой системой налогообложения?
Упрощённая система налогообложения (УСН) освобождает организации и ИП от налога на имущество, но не полностью: кадастровые объекты, которые включены в региональный перечень, остаются платными. Поэтому собственник помещения на УСН, чей ПВЗ окажется в перечне, начнёт платить налог. Это вывод по тексту статьи 346.11 и статьи 378.2; официального разъяснения Минфина или ФНС по ПВЗ мы не нашли.
Возражения рынка тоже известны. По пересказам «Интерфакса» и РБК, Wildberries считает избыточным и концептуально неверным называть ПВЗ инфраструктурой именно оператора платформы. В материале «Коммерсантъ FM» компания, по пересказу, выступает против привязки налога к кадастровой стоимости. Прямой цитаты компании мы не видели.
Когда норма может заработать: наш расчёт сроков
По статье 11 законопроекта норма о статье 378.2 вступает в силу через месяц после официального опубликования закона и не ранее первого числа очередного налогового периода. Для налога на имущество налоговый период — календарный год.
Наш подсчёт: если закон опубликуют до конца ноября 2026 года, норма может заработать с 1 января 2027 года, если позже, с 1 января 2028 года. Кроме того, регион должен включить ПВЗ в свой перечень до 1 марта соответствующего года. Это арифметика по тексту; прогнозом Минфина она не является.
Сколько это может стоить: наш расчёт нагрузки
Налог равен кадастровой стоимости помещения, умноженной на региональную ставку. Ниже учебная таблица для ставок 1%, 1,5% и 2% (потолок по Кодексу) и нескольких условных стоимостей помещения.
| Кадастровая стоимость | Ставка 1% в год | Ставка 1,5% в год | Ставка 2% в год | При 2% в месяц |
|---|---|---|---|---|
| 5 млн ₽ | 50 000 ₽ | 75 000 ₽ | 100 000 ₽ | 8 333 ₽ |
| 10 млн ₽ | 100 000 ₽ | 150 000 ₽ | 200 000 ₽ | 16 667 ₽ |
| 20 млн ₽ | 200 000 ₽ | 300 000 ₽ | 400 000 ₽ | 33 333 ₽ |
Цифра в нижней строке совпадает с примером, который в «Коммерсанте FM» назвал владелец сети ПВЗ: помещение за 20 миллионов при ставке 2% даёт 400 тысяч рублей в год. Это оценка участника рынка, не документ.
Чтобы понять, что это значит для одной посылки, разделите ежемесячный налог на число выдач. Возьмём помещение за 10 млн рублей при ставке 2%: это 16 667 рублей в месяц. При 3 000 выдач налог составит около 5,6 рубля на посылку; при 1 500 выдач около 11,1 рубля; при 6 000 выдач около 2,8 рубля.
Размер вознаграждения ПВЗ зависит от тарифа платформы и ставки: например, по тарифу ПВЗ Ozon с 1 октября базовая ставка начинается от 1%.
Что это значит для владельцев ПВЗ и продавцов?
Редакция портала считает, что решение зависит от нескольких вещей, которые пока неизвестны: останется ли норма в тексте после чтений, включит ли ваш регион ПВЗ в перечень и под какую ставку. Паниковать рано, а считать свой вариант полезно уже сейчас.
Оценки «налог вырастет в 5–10 раз» и «аренда подорожает на 20–25%» принадлежат участникам рынка. В финансово-экономическом обосновании к законопроекту эффект для ПВЗ не посчитан. Поэтому такие цифры стоит воспринимать как позицию отрасли: расчёта государства за ними нет.
Продавцам на маркетплейсах эта мера напрямую не касается: налог платит собственник помещения. Но он может повлиять на плотность сети ПВЗ и на цену услуги выдачи, а значит на удобство покупателей в небольших городах.
Что делать владельцу ПВЗ?
- Выясните, чьё помещение: собственное или арендованное. Налог на имущество платит собственник.
- Посмотрите кадастровую стоимость помещения в выписке из реестра недвижимости (ЕГРН) и вид разрешённого использования.
- Определите режим налогообложения собственника: общая система или УСН. На УСН налог на имущество сейчас платится только по кадастровым объектам из перечня.
- Найдите региональный закон о кадастровой стоимости и перечень объектов. Их утверждают не позднее 1 марта, ставка не выше 2%.
- Посчитайте три сценария для вашего помещения (ставка региона, 1,5% и 2%) и сравните с арендной ставкой. Если помещение арендуете, заранее обсудите с собственником условия индексации.
Что показал наш учебный прогон промпта?
В учебном прогоне Sonnet 5.5 сначала остановилась на 5 вопросах: ставки региона во вводных не было, и она не стала подставлять свою, как этого требует промпт. После наших ответов с условными ставками 1%, 1,5% и 2% она посчитала налог на помещение в Казани с кадастровой стоимостью 7,2 млн рублей: 72 000, 108 000 и 144 000 рублей в год. На одну выдачу при 4 500 выдачах в месяц это 1,33, 2,00 и 2,67 рубля, или от 4,8% до 9,5% вознаграждения в 28 рублей. Мы проверили все цифры вручную, они сошлись.
Слабое место: в таблице налога на выдачу последний столбец назван путано («маржа до налога… после налога»), а по какой главе Налогового кодекса считать налог ИП как физлицу, модель не уверена и сама вынесла это вопросом налоговому специалисту. Строки с реальной ставкой Татарстана остались «не проверено».
Чего ждать дальше?
Первое чтение законопроекта планируется 29 октября. К этому моменту станет понятно, оставят ли в тексте формулировку «логистическая инфраструктура оператора платформы» или изменят её, как предлагает отрасль. После принятия закона решение примет каждый регион: включит ли он ПВЗ в перечень и по какой ставке.
Редакция следит за региональными перечнями и за тем, как Минфин ответит на возражения рынка. Если появится официальный расчёт эффекта, мы обновим эти цифры отдельной новостью.
Частые вопросы
Это новый налог?
Нет. Налог на имущество уже существует. Законопроект расширяет перечень объектов, по которым его считают от кадастровой стоимости, и добавляет в него ПВЗ.
Когда начнут платить?
Если проект станет законом, норма заработает через месяц после публикации и не раньше первого числа очередного налогового периода. Платить начнут только в тех регионах, где ПВЗ внесут в региональный перечень.
Кто платит: оператор ПВЗ или собственник помещения?
Налог платит собственник помещения. Если оператор арендует помещение, налог может отразиться в арендной плате.
Какая максимальная ставка?
По статье 380 Налогового кодекса для кадастровых объектов региональная ставка не может превышать 2%. Для объектов дороже 300 миллионов рублей предельная ставка 2,5%.
